Архив категории: ‘Статьи’

Риск № 2. Леверидж. В английском языке этот экономический термин буквально означает «использование рычага». Впервые о рычаге я узнал на школьном уроке физики. Наш учитель выбрал среди нас двоих парней — самого рослого крепкого футболиста и хилого «ботаника». Они должны были с разных сторон толкать полуоткрытую дверь: футболист стремился закрыть ее, а задачей «ботаника» было открыть дверь еще больше. Хитрость …

Более «нормальная» фактическая процентная ставка уменьшит цены на недвижимость на величину, достигающую 20%. Конечно, это падение в действительности может оказаться значительно меньшим, поскольку продавцы не любят снижать цены даже на вялых рынках, а покупатели готовы ради жилья затянуть пояса. С другой стороны, процентные ставки способны от иррационально низких значений 2003 года подскочить до значения, существенно превышающего 6%. Напрашиваются два очевидных …

Как 6%-й рост ставок отразится на стоимости жилья? Дать однозначный ответ сложно, поскольку он зависит от очень многих факторов. Однако мы выполним простую приблизительную оценку, приняв, что покупатели жилья будут погашать ипотечный кредит фиксированной частью своей заработной платы. Например, покупатель, которому сегодня по силам ежемесячно вносить 1000 долл. в счет погашения жилищного кредита, сможет это делать и тогда, когда процентные …

Если только экономический мир не перевернулся с ног на голову, фактические процентные ставки продолжат расти. Это произойдет либо через уменьшение инфляции, либо через собственно рост процентных ставок. Допустим, нынешний уровень инфляции не снизится; в таком случае, насколько вырастут процентные ставки? За предыдущие десять лет фактическая процентная ставка (т. е. за вычетом процента инфляции) в среднем равнялась 3,3%. Сейчас мы наблюдаем …

Жилье в США дорогое, но все же не настолько, чтобы спровоцировать коллапс рынка недвижимости. Однако в дополнение к уже рассмотренным нами ограниченным во времени тенденциям и «бычьей» психологии существует еще несколько рисков для жилищного рынка. Риск №1. Рост процентных ставок. В июне 2003 года ставка по 10-летним казначейским облигациям составляла 3,11%. Годом позже, в июне 2004-го, она выросла до 4,82%. …

Я не верю в «пузырь» жилищных цен в США. Однако существует серьезный риск для этих цен, и они могут существенно упасть. Но если возможно такое значительное падение, то почему я исключаю существование «пузыря»? Дело в следующем: при реальном «пузыре» цены настолько выходят за разумные рамки, что они просто не могут не упасть. Во времена тюльпановой мании, например, целый дом продавали …

Вторым признаком мании служит вера в то, что цены на недвижимость не могут упасть. Даже когда люди предполагают наступление трудных времен на этом рынке, они под «трудными временами» понимают всего лишь временную остановку роста цен. Всем кажется невозможным, чтобы цены на недвижимость начали падать. Ранее мы познакомились с правлением моего многоквартирного дома, которое считало очередную покупку недвижимости «гарантированно беспроигрышным делом». …

Мои друзья Том и Флорентин только что купили дом в пригороде Бостона. Расскажу эту историю. Однажды вечером я случайно встретил Тома и спросил, как у него дела. Он ответил: «Я совершенно измотан. Сегодня пришлось встать в пять утра, у меня была однодневная командировка. А сейчас извини, спешу — иду договариваться о покупке нового дома». Почему так срочно? Неужели нельзя сейчас …

Подсказка № 3. Растет количество пустующего жилья Следующую подсказку нам дает рисунок 9.4, на котором показан рост количества пустующего жилья в США. Сейчас количество пустующего жилья в США достигло максимальной отметки за все время сбора статистических данных. Это хорошая новость для потенциальных арендаторов, получивших большую власть на переговорах с хозяевами сдаваемой внаем недвижимости. С другой стороны, это однозначно плохая новость …

На рынках с неэластичным предложением и эластичным спросом цены способны меняться очень быстро. По мере приближения часа игры появляется больше либо продавцов, либо покупателей. Относительно небольшого изменения спроса достаточно, чтобы большое количество покупателей резко уменьшилось и превратилось в очень малое количество. В нашем со Скоттом случае дорогие билеты внезапно превратились в почти бесплатные. Мы буквально выбросили несколько десятков билетов. Рынок …