Я не верю в «пузырь» жилищных цен в США. Однако существует серьезный риск для этих цен, и они могут существенно упасть.

Но если возможно такое значительное падение, то почему я исключаю существование «пузыря»? Дело в следующем: при реальном «пузыре» цены настолько выходят за разумные рамки, что они просто не могут не упасть. Во времена тюльпановой мании, например, целый дом продавали за одну луковицу тюльпана10. Поскольку, имея немного солнечного света и воды, несложно производить луковицы тюльпанов в огромных количествах, то долго такая ситуация, когда дом покупают за одну луковицу, продержаться не могла.

Подобным же образом в конце 1990-х годов технологические акции в США поднялись до невообразимых высот. Коэффициент цена/прибыль для акций Cisco, Например, превысил 100 — число, которое невозможно объяснить рационально. Несмотря на то что иррациональность способна продержаться длительное время, акции Cisco В конце концов просто обязаны были упасть. В те годы я заявил: «Если цена этих акций не уменьшится, я порву свой гарвардский диплом доктора по экономике бизнеса, потому что высокая длительная цена акций опровергает все, что я учил». (С моим мнением согласились многие люди.)

Значит, «пузырь» — это такая степень иррационального ценообразования, когда возможен только один конечный результат. Относительно цен на жилье в США скажем: эти цены не могут бесконечно долго расти быстрее, чем арендная плата, а долгосрочный рост рынка недвижимости не может превышать рост населения. Значит, время бума на этом рынке должно закончиться. Однако стоимость жилья, пусть и завышенная, еще не позволяет говорить о возникновении «пузыря». Поэтому падения цен на жилье, возможно, удастся избежать.